当 7 折起拍成为新常态，业主如何自救？

　　法拍房数量正在指数级爬升

　　2023年全国法拍住宅38.9万套；

　　2024年1–7月已达42.1万套，全年预计突破70万套；

　　一线城市核心区也难逃：上海徐汇6月首次出现15套千万级豪宅上拍，北京西城区8月集中挂出22套学区房。

　　价格锚点被重新校准

　　评估价普遍再打7折起拍，流拍后二拍再打8折——实际成交≈市场价5.5～6折；

　　链家同小区最新挂牌10万/㎡，隔壁法拍6.2万/㎡成交，直接拉低整个小区心理底价；

　　银行内部评估系统已把“法拍折价率”写进抵押系数，二手房贷款成数暗中下调5–10%。

　　业主的三条自救路线

　　①提前谈判：逾期3个月即可与银行达成“展期+降息”协议，避免进入法拍程序；

　　②自救式出售：降价10–15%抢在查封前成交，仍比法拍高20%；

　　③引入共益债：AMC垫资解押，业主让渡部分股权，把“法拍”变成“债务重组”。

　　买家机会清单

　　时间窗：一拍流拍后30天内，可与执行法院议价，通常还能再砍5%；

　　城市分级：

　　–一线核心区：法拍≥2套/月即代表小区价格见底；

　　–二线远郊：法拍≥5%挂牌量时，仍有10–15%下跌空间；

　　税费陷阱：多数法拍房原值低、差额增值税高，需提前核算总成本。

　　一句话总结

　　当法拍房从“偶发事件”变成“价格发现器”，二手房的底就不再由业主决定，而是由法院槌声定价。想卖房的，抢在“上拍”前降价；想买房的，盯紧二拍流拍后的议价窗口——那是血淋淋的“真底价”。