卓尔：“租售比 1:200” 的房子，正在批量消失

　　1:200是什么概念？

　　在一线城市核心10 km范围内，总价600万的房子，月租3 000元，年化租金回报率0.6%，比10年期国债低170个基点。过去十年，这种畸形比率被认为是“房价永远涨”的默认代价。

　　为什么开始逆转？

　　供给端：2024年起，北京、上海、深圳集体把“非居改租”提速，三年新增保租房60万套；

　　需求端：95后、00后租客占比首次过半，他们对“买房”仪式感下降，对“住得好”付费意愿上升；

　　金融端：RMBS（住房租赁抵押贷款）利率降到2.8%，机构收房成本低于个人按揭成本。

　　消失的三种路径

　　①老破小被整栋打包

　　–上海静安1980年代6层板楼，被REITs以4%年化一次性收购，改造成长租公寓后，租金上涨30%，租售比瞬间回到1:300以内。

　　②二手学区房“去泡沫”

　　–北京德胜片区40㎡占坑房，房价从18万/㎡跌到12万/㎡，租金却涨到6 000元/月，租售比由1:600缩至1:240。

　　③新房“租金托底”条款

　　–深圳前海某新盘，开发商承诺“交房后统一包租5年，租金不低于总房款3%”，相当于把1:500的预期锁死在1:330。

　　对普通人的启示

　　自住：当租售比低于1:300时，先租后买仍是理性选项；

　　投资：只有租售比≥1:250、且未来5年人口净流入的区域，才值得用杠杆；

　　卖旧：手里仍持有1:600以上“超高泡沫比”房产的业主，窗口期正在关闭。

　　一句话总结

　　租售比1:200的房子不是被降价消灭，而是被“租金上涨+资产重估”双重力量拉回常识线——当租金开始说话，房价不得不听。