2024年下半年金边房产动态：政策落地、外资回流与市场理性化加速

　　2024年下半年，柬埔寨金边房地产市场在经历前期调整后，正呈现出“政策趋稳、需求回暖、结构优化”的新动态，释放出从野蛮生长迈向理性繁荣的关键信号。

　　1.分层产权登记提速，产权透明度显著提升

　　柬埔寨土地管理与城市规划部于7月宣布，已完成全国超85%已售公寓项目的分层产权（Strata Title）初始登记，并开放线上查询系统。这意味着外国买家可更便捷地验证所购房产的法律状态，大幅降低“一房多卖”或产权瑕疵风险。业内普遍认为，此举将增强国际投资者信心，尤其吸引新加坡、韩国及中国港澳地区稳健型资金回流。

　　2.中资开发商转向“轻资产+运营”模式

　　受全球融资成本高企影响，多家中资房企调整战略。例如，金边头部开发商Vimean Group近期与新加坡ARA资产管理公司合作，将其钻石岛一高端项目转为“持有+租赁+服务”运营模式，不再依赖快速销售回款。类似趋势显示，市场正从“开发即退出”转向“长期运营”，推动产品品质与物业服务升级。

　　3.租赁市场结构性回暖，外籍租客成主力

　　据柬埔寨房地产协会（CREA）8月报告，金边BKK、桑园区高端公寓平均租金环比上涨2.8%，空置率降至10.5%，创18个月新低。增长动力主要来自东盟区域总部扩张、国际学校复课及联合国机构人员回驻。一居室月租稳定在900–1,300美元，年化净回报率维持在6.5%左右，显著高于全球主要城市。

　　4.新机场经济圈土地交易活跃，东北板块价值重估

　　距金边市中心30公里的德崇国际机场（Techo Takhmao）预计2025年Q2启用，目前已完成跑道与航站楼主体工程。受此带动，Chroy Changvar及Khan Russey Keo区域工业与住宅用地交易量同比激增40%，多家本地财团联合外资启动“临空新城”规划，涵盖物流园、人才公寓与商业配套，预示城市扩张轴线正式东移。

　　5.绿色与智能住宅成新卖点

　　响应全球ESG趋势，金边首个LEED金级认证住宅项目“Mekong Eco Residences”于8月开盘，采用太阳能热水、智能安防与垂直绿化系统，虽售价溢价12%，但首周认购率达65%。开发商普遍反馈，高净值买家对健康、节能、科技属性的关注度已超越单纯价格考量。

　　展望：

　　金边房地产正告别“高杠杆、快周转”的粗放时代，步入以制度完善、产品升级与需求真实化为特征的新周期。对投资者而言，机会仍在，但逻辑已变——从“赌城市”转向“选项目、看运营、重合规”。在这座湄公河畔的新兴都市，理性与远见，正成为最稀缺也最珍贵的资产。