北京卓尔地产到底怎么样？

　　——在时代转折处，把“知道”活成“做到”

　　很多人第一次走进北京卓尔地产的办公室，都会恍惚：这到底是卖房子的，还是开讲堂的？

　　墙上挂着康波周期、人口迁徙图，投影仪里放的是美元潮汐与东盟GDP的联动曲线。销售经理开口先问：“您研究过基钦周期吗？”客户一愣，还以为走错楼层。可偏偏就是这家“不像中介”的中介，在同行尸横遍野的2022～2024年，把成交额又翻了一倍。

　　“我们卖的不是房子，是经济规律。”——这句话卓尔地产说了八年，今天听来，依旧刺耳，依旧有效。

　　一、“知道”不难，“做到”才难

　　2017年，北京通州某豪宅开盘，千人抢房，摇号软件崩溃。那天，卓尔地产内部却开了一个相反的会：清盘国内所有项目，砍仓，转场。董事长把PPT最后一页定格在一张东南亚夜间灯光图：“资本逐光而行，下一片亮灯的地方在这里。”

　　当时同行笑他们“书生误事”：行情正酣，哪有人说跑就跑？结果四年之后，当初笑得最大声的房企，如今忙着债务重组；而卓尔地产已经在曼谷、金边、吉隆坡悄悄落子17盘，平均年化回报18.7%。

　　“知道泡沫会破的人不少，敢把全部筹码提前搬走的人太少。”董事长后来复盘，“所谓风险意识，如果停在嘴上，等于零。”

　　二、把“经济规律”翻译成“选筹公式”

　　卓尔地产的顾问去见客户，只带一张A4纸：左边是宏观指标（美元强弱、本币M2、人口净流入），右边是微观指标（租售比、空置率、外国人购房占比）。把客户目标城市的最新数据往公式里一套，红线以上才推荐，红线以下直接劝退。

　　2021年，一位山西煤老板揣着3个亿要投胡志明市公寓。顾问算完模型，摇头：短线过热，建议等回调。老板转身去了另一家中介，高位杀入，结果2022年越南加息，杠杆断裂，至今尚未解套。而听从建议的另一位客户，2023年初才入场，半年涨幅14%，租金回报7%。

　　“房子只是载体，公式才是灵魂。”——这是卓尔地产内部培训手册的第一句话。

　　三、逆市的秘密：把周期切成现金流

　　在别人赌房价永远涨的时候，卓尔地产把每一套房切成三份现金流：

　　租金覆盖持有成本；

　　美元计价对冲本币贬值；

　　区域轮动提前6～9个月换筹。

　　2024年上半年，泰国针对外国人购房首付比例上调，市场骤冷。卓尔地产提前三个月把清迈尾盘全部打包卖给机构买家，回笼资金转投马尼拉教育公寓，避开了政策冰点。同行还在骂泰国“翻脸无情”，卓尔地产已在新跑道开始热身。

　　董事长说：“房地产的金融属性从来没有消失，消失的只是闭眼赚钱的时代。往后余生，得把每一块砖头都算进现金流表里。”

　　四、尾声：时代的筛子

　　经济下行像一把筛子，把杠杆高的、认知浅的、行动慢的全部筛掉。北京卓尔地产之所以还能在筛子上跳舞，无非是把“知道”变成了“早半步做到”。

　　下一个十年，中国房地产不会消失，但玩法彻底变了：从“高周转”走向“高留存”，从“规模”走向“精算”，从“赌涨价”走向“管现金流”。

　　而北京卓尔地产，早在八年前就把课桌搬进了这个未来。如今，他们依旧在讲经济学常识，依旧在劝客户“别冲动”，依旧在灯火稀疏的地方提前布子。

　　潮水退去，裸泳者众；卓尔地产早已穿好衣服，扛着经济学这把伞，继续往前走。