REITs试点扩容，商业地产能否“接棒”住宅成为新增长极？

　　2025年9月，房地产资金端再迎重磅创新。证监会、住建部联合发布《关于加快商业不动产REITs试点扩容的通知》，将购物中心、甲级写字楼、长租公寓、社区商业等一并纳入底层资产范围，并放宽“三年盈利”门槛至“两年现金流为正”，允许使用30%募集资金用于存量债务偿还。

　　政策落地首日，沪深交易所受理项目达12单，拟发行规模480亿元，为2024年全年的1.6倍。头部房企迅速响应：华润置地把位于深圳南山、成都高新两座出租率98%的购物中心打包申报，预计回笼资金90亿元；龙湖宣布以“天街+冠寓”组合注入REITs，目标融资60亿元，并计划把30%募资用于折价收购出险项目的社区商业部分，“轻资产+轻负债”双轮驱动雏形显现。与住宅销售持续低迷形成对比，一线及强二线城市优质商业不动产今年1—8月租金同比微涨0.7%，空置率环比下降0.3个百分点，核心资产现金流韧性凸显。

　　业内指出，商业REITs的“募—投—管—退”通道被彻底打通，有望为房企提供真正的权益型融资工具，降低对高周转住宅模式的依赖；同时，个人投资者可借REITs分享核心城市租金收益，门槛低至千元，商业地产正从“开发商持有”转向“公众共享”。

　　不过，值得警惕的是，部分二三线城市商业空置率仍超15%，若盲目打包低质资产，可能重演“住宅预售”式风险。展望四季度，监管层已放话对商业REITs实施“穿透式”信息披露和估值备案，预计全年发行规模将突破千亿元，商业地产有望接棒住宅，成为房地产新的增长极。