卓尔地产：土地剩余年限不足20年，贷款还能批吗？

　　结论先行：

　　住宅土地剩余年限＜20年，主流银行直接拒贷；极个别城商行或公积金中心可谈，但会同时砍年限、提高首付、上浮利率。商业/办公土地剩余年限＜10年更是100%拒贷。

　　一、住宅70年产权

　　•国有大行（工、农、中、建、交、邮储）内部风控：剩余年限＜20年→系统直接拦截，无法进件。

　　•部分城商行/农商行：剩余15–20年间，可做但年限＝（剩余年限－10），首付≥40%，利率上浮20–30%。

　　•公积金中心：剩余年限＜20年一律拒贷。

　　二、商业40年/办公50年产权

　　•剩余年限＜10年：无银行可做。

　　•剩余10–15年：极少数股份行可贷，但年限≤剩余年限－5，首付≥50%，利率上浮30%以上。

　　三、实务中的两个“例外通道”

　　补缴土地出让金

　　个别城市允许在过户前一次性补缴土地价款，把剩余年限重新拉满70年，补缴金额＝基准地价×剩余年限比例，交易成功后即可正常贷款。

　　纯抵押经营贷

　　不办按揭，而是以房产做抵押申请经营贷，年限1–10年，额度5–6成，利率4.2%起，但借款人需有营业执照和真实流水。

　　总结

　　住宅剩余20年以下，就别指望30年按揭；除非愿意补缴出让金或接受高首付高利率的短期贷款，否则银行大门基本关死。