补缴土地出让金：一张“现金流量表”看懂到底赚不赚

　　一、先把公式写死

　　净现金流＝补偿增量−补缴金额−资金占用成本−交易税费

　　只要净现金流＞0，就值得干。

　　二、四大变量速查表

　　补偿增量：征收评估价（70年）－征收评估价（原年限）

　　经验值：郊区老破小300–800元/㎡；核心区1500–3000元/㎡

　　补缴金额：基准地价×（70−剩余年）/70×建面×容积率修正

　　资金占用成本：

　　•城商行抵押贷：年化5.5%–6.5%

　　•民间短借：月息1%–1.5%

　　交易税费：产权变更契税3%（多数地区减半征收1.5%）+印花税0.05%

　　三、现金流量表模板（可直接套Excel）

　　表格

　　复制

　　时间点现金流出现金流入累计净现金流备注

　　T0补缴金额+契税0-（补缴+契税）一次性

　　T6个月利息支出0继续为负过桥资金

　　T征收签约0补偿增量+搬迁奖转正关键节点

　　T交房0尾款或回迁房最终利润清算

　　四、两条临界线

　　临界线1：补偿增量/补缴金额≥1.3（含资金成本）

　　临界线2：资金占用周期≤旧改立项到签约的平均时长（12–18个月）

　　五、实例演算

　　•广州番禺70㎡老房

　　补缴4.2万，契税630元

　　补偿增量900元/㎡×70㎡=6.3万

　　城商行贷款6个月利息1,260元

　　净现金流＝6.3−4.2−0.063−0.126＝1.911万（>0）

　　→值得干

　　六、一句话结论

　　把补缴当成一笔短期过桥贷款：补偿增量>1.3倍成本、周期<18个月，现金流就跑得通；否则立刻止损。