卓尔：银行对房龄和土地年限有什么具体要求？

　　银行在审批房贷时，对“房龄”和“土地剩余年限”各有一条死线，任何一条触碰即砍年限或拒贷。以下数据为2024年7月主流银行（工、农、中、建、交、邮储）及公积金中心最新内部风控标准，可直接对照。

　　一、房龄（建筑已使用年限）

　　普通住宅

　　•工行/建行：房龄+贷款年限≤50年

　　•农行/中行/邮储：房龄+贷款年限≤45年

　　•多数城商行：房龄+贷款年限≤40年

　　非普通住宅（别墅、商住、公寓）

　　•上限统一30年，且房龄>20年即降成数（首付至少4成起）。

　　老破小（面积＜50㎡且房龄＞25年）

　　•直接执行“35年红线”；超过即拒贷或只做10年内短期贷。

　　二、土地剩余年限

　　住宅70年产权

　　•银行要求：贷款到期日≤土地证终止日期前10年

　　•若剩余年限<20年，不论房龄，直接拒贷。

　　商业40年产权

　　•贷款到期日≤终止日期前5年

　　•剩余年限<10年直接拒贷。

　　综合/办公50年产权

　　•执行“终止日期前8年”规则，剩余年限<15年拒贷。

　　三、两条线同时卡

　　银行系统会自动取两条线的最小值：

　　可贷年限=min(房龄规则值,土地剩余规则值,年龄规则值)

　　举例

　　•房屋1998年竣工，2024年房龄26年

　　•土地证终止2068年，剩余44年

　　•借款人35岁

　　计算：

　　房龄规则值=50–26=24年

　　土地规则值=44–10=34年

　　年龄规则值=65–35=30年

　　最终年限=24年（房龄线最严）

　　一句话总结

　　房龄线40/45/50三档，土地线“到期前10年”，两条线谁先到谁说了算；触碰任一红线，要么缩年限，要么直接拒贷。