卓尔地产：张机票能看懂的海外房产「慢现金流」模型

　　1、四格地图：把世界当Excel

　　把Google Earth切成四格，纵轴是“人均GDP”，横轴是“租售比”。右上角是纽约、伦敦——贵、租售比低；右下角是河内、马尼拉——便宜、租售比高但汇率不稳。真正值得普通人看的，是左上角：人均收入不低+租售比高。目前有三处坐标落在这一格：

　　波兰·罗兹（Łódź）

　　葡萄牙·科英布拉（Coimbra）

　　马来西亚·新山（Johor Bahru）

　　2、48小时踩盘行程（可复制）

　　周五夜班机落地，周日红眼机回，全程两晚住宿。

　　上午：坐公交把大学→医院→工业园三点连成三角，步行15分钟内的二手房就是“安全垫”。

　　下午：进连锁中介假装租客，问“学生9月开学，现在能锁房吗？”若对方说已排队20人，则需求真实。

　　晚上：把白天拍下的楼龄、电梯、月租价填入Notion表格，自动算出租售比>1∶220就标绿。

　　3、三张保单：普通人也能睡得着

　　汇率保单：只选本币兑美元五年波动<15%的国家。波兰兹罗提、马来西亚林吉特都符合。

　　法律保单：买前先查“外国人购房是否强制走法院认证”，葡萄牙、马来西亚都有英文流程指引，自己可DIY。

　　断租保单：目标房型必须有两种以上稳定租客——学生+医院实习医生；或工业园工程师+数字游民。单一路径一旦断档，现金流就塌方。

　　4、一个真实样本

　　上海广告策划人Zoe，去年11月照此路线飞罗兹：

　　•总价9.8万欧，49㎡，距离医科大学700米；

　　•首付30%，贷款3.3%固定利率；

　　•月租450欧，扣掉管理费与贷款，净剩230欧。

　　她把这230欧自动转入Wise账户，一年下来账户里躺了2.1万人民币——相当于一张年终奖。Zoe说：“我不指望它涨，只要它替我上班。”

　　结语

　　把地球切成四格，再给自己48小时，普通人也能在左上角找到一条安静的现金流。不涨也没关系，它会在你睡着的时候，替你把机票钱赚回来。