卓尔答疑：补缴成本对郊区老破小的影响如何？

　　一句话结论：郊区老破小补缴土地出让金，大概率“成本吃掉涨幅、成交依旧困难”，除非旧改拆迁落锤，否则不建议自掏腰包补缴。

　　下面把账算到骨头里：

　　补缴成本占比过高

　　郊区基准地价低，但房价更低。

　　例：成都二圈层某老破小，剩余土地年限30年，基准地价900元/㎡，容积率1.5，补缴公式：

　　900×(70-30)/70×1/1.5≈343元/㎡（建面）

　　小区二手成交单价仅5000元/㎡，补缴成本占房价6.9%，而房子本身年均折旧2%–3%，等于一次性吃掉3年折旧。

　　需求端不买账

　　•郊区刚需首看“首付低、总价低”；补缴后房东想转嫁成本，挂牌价提高6–8%，买家直接转向同价位次新房。

　　•改善/投资客对郊区老破小无兴趣，年限再“续命”也解决不了配套差、无学区、无地铁的问题。

　　流动性反而更差

　　补缴后虽理论上可办30年按揭，但多数银行对“郊区+房龄>25年”仍执行缩期（最多20年）或降成，首付需40%以上，买家仍需高首付。

　　结果：成交周期从原本3个月拉长到6个月以上，议价空间扩大到5–10%。

　　唯一例外：旧改或征收

　　若区域已列入旧改计划，补缴反而成为“锁定拆迁资格”的门票，成本会在征收评估价中被政府“隐性补偿”。

　　但政府旧改名单公开透明，未被点名的小区，补缴等于主动替未来不确定的旧改埋单。

　　实操建议

　　•自住且剩余年限>25年：别补缴，继续持有，等自然折旧即可。

　　•剩余年限<20年又无旧改消息：直接挂牌“带土地补缴价”出售，让利给愿意赌旧改的买家。

　　•已补缴：若半年内无成交，考虑降价5%–8%退出，把资金换仓到核心地段或新房。

　　一句话：郊区老破小补缴，是把现金扔进流动性黑洞。除非拆迁红头文件在手，否则谁补缴谁站岗。