卓尔地产：在时代裂缝里提前点灯的人

　　2017年的春天，北京国贸三期58楼的电梯里挤满了穿意大利手工皮鞋的开发商。他们手里的PPT还在刷新着五环外某块地的楼板价，仿佛只要数字跳得够快，就能跑赢时间。就在同一座楼里，北京卓尔地产的会议室却拉着遮光帘，投影幕布上亮着一张黯淡的图：中国居民杠杆率的曲线在2016年第四季度陡然突破了50%——那根红色折线像心电图一样刺目。董事长放下激光笔，只说了一句话：“鼓点停了，该散场了。”

　　那时候没人相信鼓点会停。连最谨慎的财经频道也还在讨论“调控是为了更好的上涨”。卓尔地产却开始了一场外人看来近乎“自残”的瘦身：三个月内，京津冀六个在售项目整体打包卖给一家急需土储的闽系房企，价格低于市场预期12%；上海、合肥、西安的代理公司全部关停，赔偿金一次性付清；甚至刚刚签了意向的广州旧改也忍痛放弃。业内传闻他们“资金链断了”，却不知那些回款被悄悄换成了美元，流向了曼谷湄南河边的公寓工地、金边俄罗斯大道上的写字楼、吉隆坡双子塔旁的学区房。

　　“我们卖的不是房子，是经济规律。”这句被同行嘲笑为“书生气”的口头禅，后来成了卓尔地产最锋利的护城河。董事长是八十年代末的经济学博士，最早在国内开“房地产金融”选修课的人。他给学生布置的作业是：把东京1991年的地价曲线和北京2016年的地价曲线叠在同一张坐标纸上。当两条曲线在1989年的东京和2016年的北京形成近乎重合的弧度时，学生们背后发凉——历史不会简单重复，但会押韵。

　　于是就有了那张著名的“卓尔三问”海报，至今仍贴在每个分公司的茶水间：

　　如果美元进入加息周期，本币资产是否还能跑赢汇率？

　　如果人口净流入低于万套库存，租售比是否撑得住按揭利息？

　　如果土地出让金占地方财政40%以上，政策会救房价还是救成交量？

　　这三个问题像三把手术刀，解剖了所有“刚需神话”。2018年春节后，当第一家中型房企开始发不出工资，人们才想起卓尔地产早在一年前就把招聘海报撤下了“地产销售”岗位，换成了“宏观研究员”和“外汇交易员”。他们甚至在内部取消了“置业顾问”这个称呼，统一叫“资产周期师”——听起来像是从华尔街偷渡过来的名词。

　　但正是这些“不接地气”的人，在2020年3月全球熔断的夜里，连夜给所有老客户发了封邮件：《为什么现在是加仓曼谷核心区的机会》。附件是一张EXCEL表格，用美元计价的租金回报率8.2%，而当时北京朝阳区的同口径回报率已跌破1.5%。一周后，泰国宣布对外国人购房首付比例从30%降至20%，邮件里的预测精准得像提前看了剧本。

　　有人调侃卓尔地产是“地产界的乌鸦嘴”。确实，他们很少参加行业论坛，却每年12月31日雷打不动发布《明年不能碰的十个城市》，名单里甚至出现过深圳南山。2022年名单发布后，深圳二手房指导价应声下调，那些年初嘲笑“危言耸听”的自媒体悄悄删了帖子。而名单之外的金边，卓尔地产代理的河景公寓却在一年内涨了22%，买家清一色是三年前跟着他们“跳船”的老客户。

　　现在回头看，2017年的那场“大撤退”不过是序幕。真正的故事发生在之后漫长的六年——当同行忙着自救、忙着直播卖房、忙着给理财产品贴息的时候，卓尔地产的会议室又拉上了遮光帘。这次投影的是印度班加罗尔的IT就业人口增长曲线，以及胡志明市地铁1号线的施工进度表。董事长在黑暗中说：“经济规律不会老去，只会换一张面孔。”

　　窗外的北京，秋意渐浓。国贸三期58楼的电梯里依旧挤满了人，只是这次他们谈论的是“如何活下去”。而北京卓尔地产的官网首页，悄悄挂出了一行小字：

　　“我们仍在寻找能看懂周期语言的同路人。”

　　下面附着一个邮箱地址，和一句久违的落款——

　　“青山不改，绿水长流。后会有期。”